示范公司出炉！民营房企融资正常化之路

摘要：信心重塑。

在经历了大半年的动荡之后，中国民营房企渐渐开始平稳落地，一些优质公司率先恢复了正常融资。

华尔街见闻于5月16日获悉，包括碧桂园、龙湖、美的置业在内三家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券，同时还将发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

华尔街见闻从多方证实了该消息。上述一家房企人士指出，交易所正在积极推进此项工作，近期很快会发行。这对提振民营房企的信心很有利。

事实上，趁着去年12月底的政策窗口期，龙湖申请发行过一次28亿元的公司债，并于今年1月份顺利发行。但此后民营房企的公司债发行几乎停滞，这让此次三家公司示范发债有了破冰的意味。

这也意味着，继去年底银行间市场、交易商协会票据发行陆续开闸后，监管机构正在帮助民营房企恢复公开市场的融资功能。

据华尔街见闻初步了解，这三家房企发行债券25亿，其中美的置业拟发行不超过14.4亿元，碧桂园拟发行不超过5亿元，龙湖拟发行不超过5亿元。

很快，上海交易所5月16日当天披露的文件显示，龙湖企业拓展拟发行2022年第二期公司债券，发行规模为5亿元。

相比此前三家房企在银行间市场注册或发行的中期票据，此次拟公开发行的公司债规模并不算大，与中海等央企单笔公司债就有30亿元相比，此次三家民营房企公司债发行信号意义更强。

久旱逢甘霖，融资渠道逐渐恢复正常也让投资者的信心逐步拾回。包括碧桂园、龙湖和美的置业在内的多只地产股午后大涨，其中碧桂园上涨逾10%、龙湖集团上涨逾5.3%，美的置业上涨逾7.4%。

有机构人士认为，目前债券的发行规模、利率等还未最终确定，相信利率会在去年的基础上进一步下行，进一步降低这些房企的融资成本。

去年11月中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后，先是招商、保利等央企饮了头啖汤，随后碧桂园、龙湖等少数民企拿到了境内债发行的“入场券”，之后再进一步扩大至美的置业等房企。

本周龙头民营房企境内公司债陆续发行向外界传递出明确信号：包括交易所在内的监管机构正在帮助民营房企信用恢复，接下来会有更多房企在公开市场顺利发债。

在经历了2021年融资环境的前松后紧，房企的融资环境也确实在逐渐回暖。克而瑞数据显示，4月份100家典型房企债券发行了355.85亿元，同比下降43%，环比则上升4%。相比一季度数据，环比数据的持续改善意味着房企在融资环境上已有了变化。

从发债主体来看，4月份成功发债的主力军延续着一季度的趋势，以国企央企为主。

不少机构人士表示，当下投资者对于民营房企仍然心存担忧，去年9月至今不少房企信用已跌落谷底，想要立刻恢复机构们的信心、为房企输血并不现实。

为了给民营房企融资“护航”，吸引投资人兴趣。本次三家房企发行公司债的同时，采用了一系列的增信工具。

这与卓越等房企通过银行增信背书，用SBLC结构为发债类似，均是在投资者对房企，尤其是对民营房企仍然信心较缺乏的情况下，机构通过增信加强市场信心的表现。

在卓越之后，旭辉等民营房企也陆续通过这种方式发行了美元债券。

眼下，随着碧桂园、龙湖和美的置业等房企公司债发行的推进，民营房企在包括中期票据、公司债以及供应链ABS等资产支持类证券化产品等在内境内融资渠道上已逐渐打通。而境外债除了SBLC外，目前则仍处于停滞状态。

有券商分析师指出，过往房企融资放宽基本与政策回暖同步。政策放松叠加行业基本面改善后，房企的融资才会得到全面改善。

而在当下，除了超百城政策松动、央行罕见地降低首套房房贷利率外，包括并购贷、公司债发行等多方位金融支持等等，均体现出监管部门对于维护房地产行业健康发展的态度。

包括碧桂园、龙湖和美的置业等在内基本面不错的房企也会率先从中获益。

当然，过去那种大水漫灌、人人受益的场景不会再现。房企仍需靠着实打实的销售回款以及不断出清，才能逐步走出目前的寒冬。