公募REITs市场热情不减 资金关注板块轮动机会

公募REITs产品数量和类型持续扩容。10月以来，又有多只公募REITs提前结募并开启比例配售，这也再次证明了市场对此类资产保持强劲的需求。从二级市场表现来看，公募REITs今年以来整体收益依然可观，但市场表现呈现明显的分化趋势，保障性租赁住房和生态环保板块表现亮眼。业内人士表示，板块间分化轮动的趋势或将延续。

近日，又一只公募REITs提前结募。银华基金公告表示，银华绍兴原水水利REIT原定公众投资者募集期限为10月21日至10月23日，截至10月21日，即募集期首日，该基金公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限，决定提前结束公众投资者的募集。同时，对公众投资者有效认购采用“末日比例配售”原则予以部分确认。

此前10月17日，银华基金还发布公告称，银华绍兴原水水利REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为137.84亿份，为初始网下发售份额的106.07倍，该比例创下今年以来公募REITs新品网下认购倍数新高。

受到投资者热捧的不止是这一只产品。10月以来，华夏南京交通高速公路REIT、招商公路高速公路REIT、中金联东科创REIT均宣布提前结募，并对公众投资者发售部分进行比例配售。

从公募REITs发行市场来看，华泰宝湾物流REIT将于10月29日上市，招商基金蛇口租赁住房REIT已于10月23日上市。据统计，截至10月25日，今年以来公募REITs上市数量已达17只，首次募集金额为402.38亿元。

业内人士表示，社会资本参与投资基础设施时，往往面临资金筹措难度大、投资回收期长、退出难等问题，通过基础设施REITs可以将建成投运、效益良好的存量工程项目权益向社会出售，将沉淀在庞大存量资产中的资金释放出来，用于投资新建项目。

与一级市场形成对比的是，近期公募REITs二级市场表现较为平淡。Choice数据显示，截至10月25日，中证REITs全收益指数自8月8日创阶段性高点以来，已下跌超过4%，但今年以来仍有8.35%的可观涨幅，且不同板块分化明显，收益首尾相差近50个百分点。

保障性租赁住房和生态环保板块表现较为亮眼。截至10月25日，今年以来华夏北京保障房REIT涨幅位列全市场第一，达28.07%，中金厦门安居REIT和红土创新深圳安居REIT分别上涨24.36%和16.35%;富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT的涨幅分别为21.98%和12.58%。仓储物流板块表现不佳。

“自今年春节长假以来，REITs市场总回报指数运行较为平稳。我们认为，后续市场在保持总体平稳的情况下，延续板块分化轮动的势头。”中金公司研究部房地产与REITs分析师孙元祺表示。他认为，部分安全资产如保租房，估值或已阶段性过顶，可开始关注部分前期跑输资产的潜在重估机会，可在产权类和经营权类之间做更均衡的配置，关注部分消费类资产的配置价值。