住宅性质的公寓和商品房有什么区别？房屋买卖合同有效期最长多久？

住宅性质的公寓和商品房有什么区别

1、功能性不同

公寓可以作为商用和住宅两种功能，商品房就只有住宅这个功能。

2、产权时间不同

公寓房产权为40年，商品房产权为70年，商品房满70年后可自动续住，而公寓房到期后需要缴费才能居住。

3、买房限制不同

公寓房不限购的，而商品房，为了抑制房价上涨，基本各个地方都有限购政策，导致商品房比较难买。

4、水电收费标准

公寓房的水电费用按商业标准收取，而商品房属于住宅区，水电费按民用收取。

5、贷款首付

公寓房首付较高，需支付5成，商用贷款利率。商品房首付3成，按贷款利率。

房屋买卖合同有效期最长多久

房屋买卖合同没有最长有效期的规定。法律没有明确规定合同的有效期，房屋买卖合同自双方当事人签字、盖章时合同成立生效或符合当事人所约定的生效条件时合同成立生效，终止时间一般由当事人自行约定。

房屋买卖合同有效期最长多久

房屋买卖合同没有最长有效期的规定。法律没有明确规定合同的有效期，房屋买卖合同自双方当事人签字、盖章时合同成立生效或符合当事人所约定的生效条件时合同成立生效，终止时间一般由当事人自行约定。

签订合同要注意的事项有哪些

1、买卖身份莫简单

即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多;卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。

2、售楼广告多睁眼

很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院讨说法。

3、五证审查须从严

在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。

为什么不建议买公寓房

1、不能落户，没有学位

公寓一般是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能解决户口问题。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。有娃的家庭一定不能买公寓，公寓房没有学位，

国内有学位的公寓房是极少的，除非你不在乎孩子上学的问题。买公寓的很多人是没有购房资格，住宅都买不了何谈落户?又或者已经有住宅是考虑投资根本也不在乎落户。

2、公摊大物业费高

公寓的公摊费用比住宅要高，而且一般商业物业费都高。在购买房屋之前一定要看清楚住房公摊面积是多少，避免公摊面积霸占太多的房屋面积，这就会吃亏。

3、商水商电没有燃气

一般的住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取;而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水，虽然有部分公寓可以做到民水民电，但是大多数都是商水商电，用电的标准来收取的。长远来看，住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。不可以使用明火，没有通燃气，做饭只能使用电磁炉。

4、产权年限限制

房屋的使用时间是没有限制的，但土地产权的使用是有年限的。一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。

哪些情况下买房合同无效

1、由于房屋是建在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须要同时进行转让。

2、出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

3、房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也是属于无效的行为。

4、房屋所有人卖共有房屋时，在同等的条件下，共有人有优先的购买权。房屋所有人卖已出租的房屋时，需提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

5、有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。