二手房出售应该怎么定价？哪些二手房坚决不能买？

二手房出售应该怎么定价?

1、竞争定价法

看看竞争对手的房子大概在什么价位，给出一个与之相比较低的价位，购房者一般都会选择价格更低的房子。其实每个行业都是有竞争性的，房产买卖更是这样，由于大部分人都会把房子视为必须品，很多人都有“有房才有家”的根深蒂固的观念，买房都是早晚的事，所以房地产行业竞争都是很激烈的，所以竞争定价法也是一个不错的方法。

2、成本加价法

将房屋以及房屋内各设备的成本价格全部计算出来，然后在此基础上进行加价，但是价格一定要合理。房屋的建造都是有一定成本的，而且装修房子其实也是需要成本的，例如房子里的家具、家电购买回来也是需要不少钱的，所以在出售二手房时就应该考虑使用成本加价法来定价。

3、非整数法

非整数法会让购房者感觉自己取得了优惠，从而更愿意购房，即使房子的单价只是从9000元变成了8999一平。其实很多人都是有占小便宜的心理，就跟超市卖东西是一样的，超市里的商品定价的时候一般都不会用整数，如9.90、1.90，从视觉上给人一种优惠感。

哪些二手房坚决不能买?

1、处在风口浪尖上的小产权房

小产权房不断被传出“转正”的消息，但最后均被证实“不可能”，过去几年人们之所以选择小产权房是因为它在价格上有优势，尽管它不在法律保护范围内、尽管它不能办理不动产证、尽管拆迁得到补偿的可能性较小，但便宜战胜了一切，可是受各类调整措施影响2018年会有越来越多的限价房、共有产权房、投资客便宜甩卖的二手房，这些既便宜又合法还能办理产证的房子更值得人们购买。

2、有严重质量问题的房屋

房屋的质量问题分为两类：一是住宅本身的质量瑕疵，如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况;二是相邻关系上的瑕疵，在邻里之间存在公有面积纠纷、原居住人存在过度复杂的社会关系等等。

购房者在买房之前一定要对房屋质量仔细验看，除了实地考察。建议向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬，观察屋内电线是否有老化的现象。

另外，购房者对简单的新装修更要多留个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

3、违规私建的房子

不少业主在装修的时候都可能占用屋顶的平台。还要再看一下业主有没有在屋内搭建一些小阁楼或者改动过房屋的承重梁等。另外，如果业主家阳台改成卧室或者厨房或者是将一部分间隔成两间。这些问题都需要新业主实际的去考察。除了这些大方面的验收之外，内部的细节验收也需要注意。例如墙体情况、防盗门情况、窗户情况、管道情况等等，这些都需要新的业主实际去考察。

4、房龄20年以上的二手房

如果购房者选择贷款买房的话就不得不考虑房龄的问题了。银行在审批贷款的时候会审查二手房房龄，通常要求是20-25年，但是严格的银行是10-15年，房龄太长的话可能被降低贷款额度甚至是拒贷。买房的时候房龄是20年，如果以后想转手，想想就知道不容易。

5、凶宅

凶宅一般是指住宅内发生过自杀、凶杀等非正常死亡恶性案件的房屋，如果房屋里发生过人类生老病死的正常死亡，是不属于“凶宅”的。购房者在买房的时候，除了口头向业主和中介咨询外，最有力的武器是合同条款。卖家应该在合同中清晰写明有关事项，业主和中介隐瞒“凶宅”的历史，就有理由退房。