北京推出9宗预申请住宅地，部分土地价款可“分期付款”

本报（chinatimes.net.cn）记者李未来 实习生 王雨浓 北京报道

北京2022年首轮集中供地刚落幕不久，3月14日，北京市规划和自然资源委员会又发布了9宗商品住宅用地的预申请公告。据悉，这9宗地块分别位于房山、丰台、大兴、朝阳等区，土地总面积约50公顷，总建筑规模约88万平方米，总起始价187.25亿元。

值得关注的是，本次发布的用地预申请公告对申请机制进行了优化，同时撤销了此前发布的11宗商品住宅用地预申请公告。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示：“申请机制的优化都是在降低房企拿地的成本，有助于激活土地市场。同时，房企也要合理安排拿地方面的资金，多了解政策，对后续拿地也能具有较好的主动性。”

优化机制利好企业

对比先前出台的商品住宅用地的预申请公告，本次公告分别从三方面进行了改进与完善。

首先企业在土地金缴纳时，可实行“分期付款”。竞得宗地后，成交后30个自然日内需缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费，剩余的土地开发建设补偿费可在地块成交后的4个月内缴清。其次宗地接收多家竞买人参与预申请，且参与的竞买人在竞得土地后享有同等权利。

另外，对于参与预申请的企业在返还预申请保证金及利息时，将按照以下规则退还：参加地块竞买但最终未竞得地块的企业，退还预申请保证金及利息；对于未参与地块竞买但地块成交的企业，仅退还预申请保证金；对于未参与地块竞买或参与竞买未报价而导致地块未成交的企业，不予退还预申请保证金。

合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者表示：“本次进行预申请后，政府主导部门对申请机制进行了优化，特别是第一条，针对土地出让金分期付款，将50%的土地价款延长到地块成交后四个月内缴清。通过这种方式，能够让开发企业的资金得到更好的流转。特别是在地块拍出后，基本上四个月的时间就可以进入首期开盘的状态，这时开发商能够取得一定销售回款。在这种情况下就可以利用后期的销售回款，这一部分资金回笼，来补足前期需要缴付的50%的地价款费用。所以总体来看，对于开发商而言，‘分期付款’相当于给了土地价款一个杠杆，来撬动整个项目未来的去化。并且因为杠杆的出现，对地块本身的利润率也有可能产生重新的测量标准。”

“但这一切只是建立在这个项目能够实现比较好的销售表现的基础之上才能够成立。特别是现在很多项目的地价款基本在二三十亿的水平上，所以就项目首期开盘是否能够实现10亿的回款，来填补前期土地的缺口，或者说在一定程度上填补土地的缺口，其实存在着很大的不确定性。所以‘分期付款’的方式，更有利于企业去竞争这些相对来说市场条件并不充足的地块。”郭毅说。

除此之外，此次预公告还公布了每宗地块的竞争方式、土地合理上限价格及各类竞争内容上限，以及相关竞买准则等内容。

另外，据《华夏时报》记者了解，本次提出的9宗用地中有些是曾经流拍过的地块。

比如朝阳管庄地块，曾在去年第二批次集中供应商品住宅用地项目中被提及，后又在第三批项目中被拆分成两宗，但因无企业报价导致流拍。

对此郭毅评价道：“这次预申请的九宗地块，要么地理位置相对偏远，要么是此前曾出现过流拍流标的地块。针对这些地块，首先他们确实不是市场相对热点的地块，其次根据此前流拍的情况，也能明显看出市场的承载力和接受度，甚至其未来的销售表现可能不容乐观，所以开发商可能在第一次竞拍中没有举牌申报价格。”

全国多城集中供地拿出“压箱货”

不仅是北京，2022年开年以来，全国多地推出了首轮集中供地，不断推出优质地块以吸引房企。

2月22日，厦门披露了今年土地供应计划，首批集中供地有涉宅用地10宗，且很罕见地一次性推出5幅岛内商住地块。3月9日，在苏州推出的首批集中供地中，包括了位于湖东、奥体等核心区域的多宗优质宅地。

2月23日，上海公布了今年首批集中供地情况，总共推出40宗土地，并计划于3月22日至31日期间出让。从出让土地分布情况来看，多位于上海楼市成交较为旺盛的区域，不仅以传统交易热门地区为主力，还增加了5大新城及上海自贸区临港新片区的土地供应量。

3月10日，重庆市发布中心城区首批次集中供地出让公告，公告显示今年首批集中供地共推出13宗商住用地。主要涉及中心城区范围，同时优先供应的地块具有地理位置优越，地块成熟、面积适宜的特点。

3月13日，东莞首批居住用地的集中供地正式挂牌上线。此次东莞2022年首批集中供地，涉及道滘等6个镇街，将于4月19日至4月20日进行集中竞价出让。不仅如此，东莞对集中供地的规则也进行了变化调整，主要包括：取消新房销售限价、取消无偿配建要求、下调参拍保证金。

郭毅也指出：“从市场的真实表现来看，或者说房企对于拿地的积极性来看，还是要根据地块的具体情况去做具体的经济测算。因为就企业本身而言，在拿地投资方面会更加精细，所以只有地块本身的市场价值能够保障房企实现一定的合理利润，同时去化的速度也能得到有效的保障。只有这样的地块，才能获得房企积极追捧。因此对于企业来说，核心还是要保障项目本身未来的利润表现，在此基础之上才会去摘牌和拿地。因此一些起始地价相对比较低，或者地价款可以用分期缴付的方式，甚至可能通过竞买保证金获得一定利息收益，这些都只是锦上添花。可能就现阶段来讲，企业更需要的是雪中送炭。”