房地产化解风险新信号：地区利率自律机制出手，货币政策望发力

21世纪经济报道 李愿 北京报道

3月21日，21世纪经济报道记者从一家国有大行广西分行人士处获悉，近日广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调南宁等部分城市房贷首付比例。

与此同时，据金融时报21日晚报道，3月19日，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例。会议明确，在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。

“目前我行房贷首付还未正式下调，待收到相关部门的会议纪要后将立即开展此项工作。”上述国有大行广西分行人士对21世纪经济报道记者表示。

对于此次房贷首付下调的决定，是广西的单独行为，还是全国性相关安排，21世纪经济报道记者拨打了全国市场利率定价自律机制秘书处电话，相关人士称“我对此事完全不知情”，便迅速挂断了电话；而广西壮族自治区市场利率定价自律机制的电话则无人接听。

“这是目前比较官方的政策表述，即从市场利率定价自律机制角度出台的政策，比此前一些商业银行自主进行下调更具有官方属性，也更具有权威性，说明降低首付比例逐渐从个别商业银行行为转变为城市主流政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

华泰证券首席宏观经济学家易峘认为，可高度关注近期金稳委会议提到的地产相关风险处置中政府职能是否强化以有效防止风险蔓延，以及行业监管政策是否暂停“减法为主”的政策。

日前，金融委召开专题会议，其中房地产是五大议题之一。央行表示要防范化解房地产市场风险，银保监会表示持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，财政部则表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

东北证券表示，多部委联合发声，提振市场信心，改善房产税相关市场悲观情绪，预计“因城施策”改善政策跟进持续出台。

“化解房地产企业风险的手段有项目并购，促成项目并购的前提是市场销售回款稳定，而推动销售稳定的前提是鼓励合理置业需求释放，预计政策有望继续发力，推动销售走出低谷。在需求侧手段中，对新市民的置业需求资金支持可能值得重视。”中信证券分析师陈聪表示。

市场利率定价自律机制成立于2013年9月，是由金融机构组成的市场定价自律和协调机制，接受央行的指导和监督管理。市场利率定价自律机制在符合国家有关利率管理规定的前提下，对金融机构自主确定的货币市场、信贷市场等金融市场利率进行自律管理，维护市场正当竞争秩序，促进市场规范健康发展。

严跃进认为，此次广西对于首付比例下调的官方表态，也是近期可以关注的市场信号，具有非常强的信号，即降低首付的工作会持续，且会不断上升为各个城市近期的主流政策，对于激活合理住房消费需求、促进房企项目营销等都有积极的作用，“预计4月份房屋交易行情会有复苏可能，这也是值得期待的地方。”

值得一提的是，针对目前约三亿新市民群体，本月初央行、银保监会还专门发布了关于加强新市民金融服务工作的通知，提出要因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度；对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。

事实上，自去年10月以来，满足购房者合理的住房需求已经成为金融监管部门的政策目标。目前至少包括菏泽、重庆、赣州、温州、南通等多地下调了首付比例，最低降至20%；还有更多地区下调了房贷利率，较多地区的房贷发放速度也明显加快。

据贝壳研究院公布的重点城市主流房贷利率数据显示，3月103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%；分别较上月下降13个、15个基点，降幅较上月分别扩大4个、6个基点；放款时间上，3月103个重点城市房贷平均放款周期减少至34天，较上月缩短4天，接近2020年三季度的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中13城位于长三角区域。

“南宁等地降低首付，将极大提振市场信心和稳定预期，进一步释放真实、合理的住房需求，有助于促进形成量升价稳的态势，推动房地产业良性循环和健康发展。”分析人士称。

3月21日，央行授权发布的1年期、5年期以上LPR持平于上月，即房贷利率维持不变，低于市场预期。在东方金诚首席宏观分析师王青看来，二季度5年期以上LPR报价有望与1年期LPR报价实现同等幅度下调，释放明确的稳楼市信号。“在全国房价延续整体下行的背景下，当前房地产市场下滑态势仍在持续，为了稳定楼市预期，在二季度LPR报价下调过程中，5年期LPR报价有望与1年期实现同等幅度下调，将更大幅度带动银行实际贷款利率下行，进而激发企业和个人住房贷款需求，提振新增贷款规模。”

“如果只看降息一个渠道，1年期和5年期以上LPR或需再连续下调才能支撑货币信贷增速、防止居民房贷负担进一步上升。如果不降息，其他渠道稳增长政策或需大幅加码，在货币政策层面，需要推动基础货币扩张，否则可能难以实现金稳委提到的‘保持新增贷款适度增长’。”易峘表示。