环球观点：“政府回购万套新房”致9月苏州成交面积环比大涨126.88%？

近日，一份网传的苏州市政府部门计划“定向回购部分新房项目”专家会议纪要显示，苏州市拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，目前多个项目房源已被相关部门收购。

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就该份专家会议纪要的真实性，10月13日，《华夏时报》记者致电了苏州市住房和城乡建设局。工作人员表示，“目前住建局不了解相关情况，信息的来源也不能确定，应以官方发布和当地官方媒体的披露为准。”

不过，苏州之前，年内已有多个地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量购入商品房，包括济南、郑州、湖州等。业内普遍认为，政府回购行为颇具积极意义，向外界释放了一定托底的信号、增强置业者信心。

回购标的以国企参控股项目为主

一份网传的苏州市政府部门计划“定向回购部分新房项目”专家会议纪要，令苏州房地产市场受到市场高度关注。

该份网传专家会议纪要显示，苏州市政府计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，目前多个项目的房源已被相关部门收购。

上述纪要对政府回购的方式、楼盘的选择及目的进行了说明。据其显示，此次政府回购为定向回购，“它只回购国资在里面操盘，或者是本区城投在里面操盘的项目，如果是全民营的，它是不回购的”；同时，“政府仅支付30%的首付，之后这个房子开发商还是能卖的，后面市场客户进来把30%替换出来，重新网签（类似于更名房）”。

至于回购的目的，该份网传会议纪要则坦言，“政府实际上通过定向宽松，就给这些国资的企业释放流动性，为后面的出地做铺垫”。但对于回购资金的来源，网传专家会议纪要并未提及。

就该份专家会议纪要的真实性，10月13日上午，《华夏时报》记者致电了苏州市住房和城乡建设局。接听的工作人员表示，“最近很多人来咨询这个事情，目前住建局不了解相关情况，信息的来源也不能确定，应以官方发布和当地官方媒体的披露为准。”

不过，据多家媒体及部分机构的信息，苏州市政府近期已开展了相关回购事宜，并直接促成了苏州近年少见的“金九”。

来自克而瑞苏州的监控数据显示，今年9月份，苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万平方米，环比增加126.88%，同比增加93.34%。无论是环比还是同比，9月苏州市区新房成交量都呈大幅增加的态势。但“这并非是市场真实的成交表现，而是由于政府回购房源的集中网签备案造成。”克尔瑞苏州强调，剔除这部分数据影响，真实的9月市场成交量和8月“几乎是差不多的”。同时，克而瑞苏州表示，这些政府回购房源多为地方国企或本区域城投参与开发项目。

在克而瑞苏州发布的《2022年前三季度苏州改善楼盘销售榜单》中，城投地产朗诗乐府、万科东方雅苑、越秀悦见云庭、浒关运河印象、仁恒澜庭叙等楼盘均有9月份政府回购房源网签量支撑。

例如，越秀悦见云庭以526套的成交表现摘得2022年9月苏州市区商品房销售套数榜冠军，并以18.11亿元、5.78万平方米的表现，获得金额、面积双榜亚军，这些成交量中包含有约400多套政府回购房源的网签量；万科东方雅苑以357套、11.93亿元、3.86万平方米的销售成绩，位列金额、面积和套数三榜季军，其中也包含有约200多套政府回购房源的网签量。

目前，苏州部分项目也向《华夏时报》记者确认，已有房源被政府回购，人才房、保障房或为主要的回购用途。

其中，越秀悦见云庭项目售楼处一名工作人员向《华夏时报》记者介绍说，苏州市政府此次按备案价格购买回购了其楼盘200余套房源，对于政府回购房源的用途，可能是作为人才房或保障房。不过，至于“是否希望政府进行回购”的问题，该工作人员表示“不便回复”；万科东方雅苑一名售楼处销售顾问也默认了被政府回购，但暂不确定回购的房源数量以及回购用途。

据公开资料，今年7月，苏州发布了一系列人才政策，其中就提及三年内提供10万套人才公寓；2021年10月，苏州召开全市人才公寓建设推进会，提出未来3年苏州全市提供不少于10万套人才公寓。彼时，在房源筹建上，会议称，除支持各地通过集中新建、配建、用人单位自建等方式外，还鼓励盘活利用闲置建筑改建、整合市场房源等灵活方式筹建。

多地政府出手回购商品房

事实上，政府采购存量商品房并非新鲜事。除了苏州，年内已有多个地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量购入商品房，包括济南、郑州、湖州等。

例如，7月下旬，郑州市对外披露的“保交楼”纾困方式中即包括保障房租赁模式，针对已建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过当地国资平台郑州地产集团收购存量房源。截至10月6日，郑州第一批2万套（间）存量房源用于人才公寓的收购工作已基本完成。

8月15日，浙江省湖州市住房和城乡建设局发布相关通知，提出“对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等”；9月5日，济南国资委官网发布相关文章，宣布“即将启动收购存量房源，用于建设人才公寓项目”，规模为3000套商品房，分批实施。

值得一提的是，政府采买安置房一般低于市场售价。比如，今年9月22日，武汉经济技术开发区（汉南区）自然资源和规划局计划采购军山片区奥山国际冰雪运动旅游小镇奥山府项目（一期、二期），作为汉纸老生活区棚改安置房房源。据采购协议书内容，本次共采购住宅房屋200套，采购房源均价为6128元/平，相比该项目8600元/平方米的市场售价，相当于打了7折。

从各地涉及政府回购商品房的政策来看，去库存、纾困出险房企、稳楼市为主要目的。

比如，今年8月16日，浙江湖州发布稳地产新政，提出五方面措施，其中包括鼓励国企收购“困难房企的滞销房”作为保障安置用房等；河北邯郸市磁县鼓励国有企业收购存量市场房源，用作安置用房或保障性租赁住房，并特意指出“房地产去化周期偏长的项目”。

对于政府的回购行为，业内普遍认为颇具积极意义，向外界释放了一定托底的信号、增强置业者信心。

10月12日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，地方政府近期进行的回购新房项目动作，“既实现了去库存的导向，也有助于对保障房等房源筹集提供支持，而类似操作也可以化解库存和房企销售压力”。

同策研究院研究总监宋红卫分析称，政府本身承担向社会提供一定量的保障房、租赁住房、人才用房等，因此政府回购商品住宅作为保障房、租赁住房等可谓一举两得。“既实现了保障房、租赁住房的供应任务，同时还带动了当地的住房需求，帮助房企去化了库存压力，对于稳定当地楼市，减轻房企压力，鼓励房企拿地都有积极的作用。”宋红卫向《华夏时报》记者指出。

“定向回购的方式在缓解企业资金压力方面有一定效果。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，伴随着各地继续“因城施策”出台楼市支持政策，预计接下来将有更多的三四线城市加入回购存量商品房行列，以此来稳定当地楼市、激活存量市场。

不过，陈文静也向《华夏时报》记者强调，定向回购的方式对于地方政府财政支出亦会产生一定压力。

而中原地产首席分析师张大伟则对苏州此次回购消息真实性及具体操作的合理性存疑。10月13日，其向《华夏时报》记者分析说，政府回购新房，如果进行网签备案，同样需要交税，倘若用作保障性住房或者公租房，完全没有必要；且倘若想要再次销售，还要算作二手房，交易成本对于买卖双方都要加大很多。