博思恩资本董事长冯剑云：最高级别的城市更新是IP更新

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在7月8日举行的第九届“青岛•中国财富论坛”市南区专场“实施空间迭代下的财富动能激发”上，博思恩资本董事长、璟源投资管理合伙人冯剑云表示，若要做好城市更新，小到建筑外立面和空间的改造和更新、再到经营业态和内容的更新、升级到产业的更新及IP的更新，都需要很强的运营管理能力和产业资源的导入。其中，最高级别的城市更新是IP的更新，“如果你形成一个IP或者生态，所带来的赋能和价值就非常不一样了。迪斯尼就是一个IP，本身自带流量、内容、产业和生态系统，这种更新是大家最想要的，因为能带来就业、产业、税收、甚至科技创新等各方面的迭代和更新。”

在博思恩资本董事长、璟源投资管理合伙人冯剑云看来，城市更新业务的投资面临的主要挑战是“资产价格高和退出路径窄，主要因素包括土地成本高、租金低、以及流动性差及退出路径少。”此外，城市更新还面临着“缺少低成本的长钱”的困境。冯剑云认为：“国内的钱不管是理财、信托还是AMC的钱大部分是比较短期的，大部分私募股权资本做不了长时间的投资和对资产的长周期持有。”同时，退出通道的不畅通也给投资和持有带来了很大的挑战，“如果资产的流动性变好，比如说通过资产证券化路径诸如REITs、ABS、资本运作等途径让现金流好的资产能快速的转让和上市，那么城市更新的投资及整个生态机制将得到很大的改善。”

以下为部分发言实录：

冯剑云：我们公司是一个私募股权投资机构，我本人前10年主要在外资机构工作，在欧美包括香港做不动产投资和股权投资，后10年在中国做不良资产投资和不动产的投资。我们是从一个投资机构的视角来看城市更新的机会，包括对城市更新的理解、以及这个行业的挑战和机遇。

首先，对城市更新的理解，可能跟很多人有不一样的观点，大到片区改造比如旧改，需要大规模的拆迁和重建，比如深圳和广州那边的大拆大建，重新规划和定位等，这种城市更新适合大型地产开发商或者政府主导来做。而我们通常所说的城市更新是指“微更新”，比如小到一幢几万平米的商场的改造、一个旧厂房的改造、一个街区的改造，这种城市更新主要包括建筑外立面的改造、建筑物空间的改造升级，比如层高变高一点、采光优化一点、动线好一点、业态布局优化一点，重新定位、重新招租等。打个比方，大家现在所在的这个会议室，我估计面积可能300平米，放了这么多办公桌在这里，那么功能和业态是商务，主要功能是举办会议和论坛，如果把这300平米的空间改造成五个就餐的包房，业态就变成了餐饮和商业，如果把这300平改成5个养老的客房，业态就变成了康养，如果改成10个房间用来居住呢？业态就变成了酒店或者公寓。同样是在这个300平米的钢筋水泥建筑物里，因为经营的内容不一样，业态就不一样了，产业也不一样了，所带来的经营坪效、收入、GMV甚至文化就不一样了。城市更新的核心在于找到最适合这个资产的业态和内容，导入更有生命力的租客和用户，从而产生更高的租金收入，形成有机的生态系统，

最高级别的城市更新是产业的更新和IP的更新，在同一个钢筋水泥的空间里，如果因为建筑物的更新改造而带来新的用户和租户，从而形成新的业态、内容、文化，最终形成一个产业甚至产业集群，那么这个城市更新的意义就很大了，产生的价值也更大了。比如前面仇保兴部长提到的深圳华强北和MIT20案例，在不大的一片空间里，产生了大量的科技创新和产业集群，它所带来的产值和GDP是非常大的。最高级别的城市更新是IP的更新，迪斯尼就是一个IP，本身自带流量、内容、产业和生态系统，这种更新是大家最想要的，因为能带来就业、产业、税收、甚至科技创新等各方面的迭代和更新。要把城市更新做好的话不仅需要理解建筑和空间、理解历史、理解文化、更需要理解产业、需要研究消费习惯的变化和升级、需要研究新的产业和科技趋势。

从行业挑战来说，城市更新面临的挑战是：资产价格高、缺少长线的低成本的资金、退出路径窄，主要因素包括土地成本高、租金低、资金久期短不匹配、资金成本高、以及流动性差及退出路径少。我觉得房地产投资跟不动产投资还是要分开，房地产更多指的是住宅，而不动产包括商业不动产、酒店，物流仓储、数据中心、产业园等。前段时间，国家发改委把商业类不动产（包括百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目）纳入消费类基础设施的范畴，支持这类资产发行基础设施类REITs，这有利于改善流动性，让更多的城市更新类项目实现退出，从而让募投管退形成闭环，这能大幅度的促进城市更新业务的投资和发展。

说到城市更新的投资机会，我们主要看到以下几大类：第一是经营不善的低效资产，比如不少央国企持有的物业、金融机构以物抵债的物业、以及街道/村里的一些物业资产，普遍存在运营不善的状况，特别是经过这几年的疫情冲击后，普遍存在租金低、出租率低、建筑物老旧、设备老旧、维护保养差的情况，这类资产没有产生应该有的经营收益。比如有些酒店、街区、社区商业存在没人管、管的不好的情况。这类机会很多，小到一栋几千平米的小楼，大到一个街区、一个大的旧厂房等。

第二是存在变性、变用途、变业态的资产，有些物业可能是10年前甚至20年前根据当时的城市规划和片区规划建造的，现在已经不能适应城市的发展和规划了，因为城市在发展，产业在变化等。比如原来规划做厂房或者做仓储的物业，可能现在适合做商务办公。现在有些城市推出的M0创新产业用地就反映了规划趋势的变化，比如工业用地改成商务金融用地，比如办公用途改成公寓/酒店用途，比如商业用途改成办公用途，老厂房改成产业园区等，有很多案例，比如北京的798、朗园、上海的江南造船厂，广州的琶醍酒吧街等变成了网红打卡地。

第三类是困境资产或者叫不良资产，其实物业本身还不错，位于好的地段，但由于业主债务暴雷了和或者债务违约了，导致资产被查封、被诉讼、被拍卖等。有一些优质资产，业主债务暴雷后，因为没有新的资金注入去维修和保养，租约到期了也不让续租等等因素，导致资产经营状况每况愈下，经营陷入困境。投资这类资产时，不但要从物权投资的角度来考虑如何改造升级、提升运营、重新定位、重新招租等城市更新领域的范畴，还需要从债权投资的角度思考如何解决债务违约带来的司法问题和纠纷，比如通过诉讼、和解、债务重组、破产重整、司法拍卖、以物抵债、税务筹划等综合性的手段来解决债务问题、资产交割问题以及违约主体的信用恢复等问题。只有把债务问题和司法问题清理干净并获得物业的控制权后才能启动资产的更新改造和运营提升。